条件が緩いフラット35・・実態は?

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住宅ローンの中でフラット35というローン商品があります。 このフラット35は各銀行も自行の商品とは別にフラット35の商品を扱っていますが、 実際には住宅金融支援機構と提携して提供している全期間固定金利の住宅ローンになります。(前身は住宅金融公庫)

今現在、フラット35以外に、賛否両論がありますが『フラット50』という、返済期間最長50年、満44歳未満の方が申し込みできる商品もあります。

フラット35の特徴

・全期間固定金利

・返済比率(返済負担率)

年  収 返済比率
400万円未満 30%以下
400万円以上 35%以下

(※太陽光売電収入額を年間収入額に加算ができる場合ある)

・収入の合算は可能。基本は合算者の年収全額を合算できる(例外あり)
収入があれば、 パート収入でも可能。合算者は1名まで。

合算者の条件 (親・子・妻)/ 同居 / 70歳未満 / 連帯債務者になること。 合算者は 1名まで。)

・保証料 0円 繰上返済手数料 0円
・団体信用生命保険 付保なし。 別にて加入するかご自身で生命保険に加入。機構団体信用生命保険特約制度があり、3大疾病付機構団信やデュエット(夫婦連生団信)の加入が可能。

・火災保険の加入。(火災保険金請求権への質権設定あり)

細かい部分は割愛するとして、上記の特徴を見る限り、条件が緩い とはあまり感じられない というのが私の感想です。

ただ、ひとつ言えることは、合算収入がパート収入でも可能。と言うのが最大のポイント! ではないでしょうか?
通常の民間金融機関だと合算収入者は正社員が基本になるため、パート収入者は合算できない傾向ですので、フラット35の方が合算収入については緩いといえます。

フラット35と民間金融機関(銀行)の比較例

フラット35と銀行との借入を同条件とした場合の借入額等の比較をしてみました。

例) 夫 年収 320万円 妻 パート収入 96万円(月8万円)。
他の返済はないとし住宅ローンのみの返済。
借入期間35年 利率1.0% ボーナス払い無し 元利均等返済。

フラット35

総収入は年収は416万円となり、返済比率は35%となります。(フラット35の返済比率)
年間返済額は、145万円 月々の返済上限は、約12万円。
この場合の借入金額は、約4,200万円前後の借り入れは可能。
銀 行

総収入は年収は320万円となり、返済比率は30%になります。(返済比率は銀行の平均)
年間返済額は、 96万円 月々の返済上限は、約8万円。
この場合の借入金額は、約2,800万円前後の借り入れは可能。

(※E-LOAN様の返済シュミュレーションにて借入額等を算出しています)
上記の内容をみてみましょう。

フラット35で借り入れをした場合

妻であるパート収入分が合算できることになり総収入は416万円。返済比率は400万円以上のため35%の適用。この場合、年間返済額は 416万円 × 35% で年間返済総額 約145万円。
これを12ヶ月で割ると月々上限約12万円までの返済が可能。(ボーナス払いは無し)
月々返済額約12万円とした場合の借入額を返済シュミュレーションにて算出すると、約4,200万円前後の借り入れが可能となります。

一方、銀行での借り入れの場合

妻の収入は正社員でないため認められず。よって総収入は320万円。返済比率は400万円以下のため30%の適用。この場合、年間返済額は 320万円 × 30% で年間返済総額 約96万円。
これを12ヶ月で割ると月々上限約8万円の返済が可能(ボーナス払いは無し)
月々返済額 約8万円とした場合の借入額を返済シュミュレーションにて算出すると、約2,800万円前後の借り入れが可能となります。

このふたつを比べると、妻である奥様の収入が合算できるかどうかで借入額が大きくかわるかが分かるかと思います。

合算収入ができ、合算収入が400万円を超えると返済比率が上がり、年間返済可能額も上がりますので、審査に通り易くなるかと思います。
※地方であれば銀行で借り入れした場合でも2,800万円あれば素敵なお家が手に入るのではないでしょうか?

次にデメリットという訳ではありませんが、良いことばかりではない部分を少しお話しします。

【デメリット!?】

フラット35の合算収入者は連帯債務者になります。よってマイホームの登記は合算者との共有名義にしなければならず、持分登記をすることになります。多少、登記料の諸経費が増えます。
あと、もう一つ、これは将来ですが共有名義の場合、離婚とか、合算者の人と揉めた場合に家が持分登記になっていますので、家をどうするかで揉めます。家を処分するにもできない状態に陥る場合もあります。
正直、先の事はわかりませんが、一応頭に入れておいて下さい。
また、合算者の方が万一、働けなくなった場合は毎月の返済額も重くのし掛かる事も合わせて頭に入れて計画を立てられるのが良いかと思います。(借り入れができるからといって、目一杯の借り入れをしない、返済に余力を持たせた借入額を!)

フラット35は、団体信用生命保険が付保されないので、ご自身で別途、団信に加入するか、生命保険で借入額分の保険に入らなければなりません。
一応、住宅金融支援機構の機構団体信用生命保険特約制度がありますが、別途加入になりますので保険料を支払う形になります。この団信に加入をしないのであれば、ご自身の生命保険でまかなうことになります。

※生命保険に加入される方は、住宅ローン借入額の保険とは別に、万が一の時に残されたご家族への生命保険も考えないといけません。⇒保険料が上がります。

別途 団信に加入した場合の時を見てみましょう。

3,000万円の団信に加入した場合、年間 約9万円前後(月7,500円)の団信保険料の支払いになります。(概算で算出しています)この保険料支払い分を金利換算したすると、約0.3%前後になります。

借入額 3,000万円 金利1.0% 別途 団信加入した場合、団信料を金利換算したとして団信料 約0.3%を、金利1.0%に上乗せしたと同じ事になりますので、実質金利は約1.3%で借り入れしているのと同じ事になります。 見た目には、金利1.0%で借入ができた事になりますが、団信料を考えると、約1.3%で借入したことになります。

銀行の場合を見てみると、団信は付保される事が一般的でかつ保険料は銀行負担されることが多いです。中には団信料を上乗せする銀行もあります。約0.2~0.3%ぐらい上乗せ。また団信の特約付保は別途になります。 団信料は銀行負担のため、上の例でいくと金利は1.0%のまま、団信は付保されます。

【フラット35 まとめ】

最後にフラット35の最大のメリットは合算収入が容易にでき、借り入れがし易い ということです。年収が低いため、希望する物件の金額まで借入額が満たない場合でも、合算収入することにより、希望額の借り入れが可能になります。ただし、デメリットもありますが・・・

銀行で借り入れができるのであれば、なるべく銀行で借り入れができるように奮闘し、最後の砦としてフラット35での借り入れを考えるのが良いのではと思います。

また、年収が低くても、なにがなんでもマイホーム(一戸建て・マンション)が欲しいという方は、合算収入ができる人を見つける、もしくは奥様にパートにでてもらいパート収入にて合算させ、フラット35での審査を受けてみるのもよいでしょう。

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